Рекомендации Рекомендации по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования)
Российской общество инженеров строительства (РОИС) |
Государственное предприятие Центр научно-методического обеспечения инженерного сопровождения инвестиций в строительстве (ГП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект») Минстроя России |
ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ДОКУМЕНТ
РЕКОМЕНДАЦИИ
по формированию инвестиционного замысла
(целей инвестирования)
1997
1. ВВЕДЕНИЕ
Создание объекта строительства осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию.
В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами, как правило, начинается с формирования инвестиционного замысла (цели инвестирования), определяющего назначение и мощность объекта строительства, номенклатуру продукции, места (района) размещения объекта в соответствии с требованиями и условиями инвестора (заказчика)*, источники и условия финансирования.
* Далее "инвестор".
Наиболее распространенными вариантами определения целей инвестирования являются:
- выбор инвестором наиболее приемлемого варианта инвестирования для получения максимальной прибыли (дохода), установление необходимого объема финансирования и его источников;
- обоснование целесообразности инвестирования в предполагаемый инвестором объект и его место строительства с определением предварительных условий и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей инвестора;
- тоже, но с учетом необходимости дополнительных проработок вариантов основных или дополнительных источников финансирования инвестиционной деятельности.
На основе выполненных исследований и экспертных проработок возможных источников финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели инвестором (заказчиком) проводится оценка возможностей (целесообразности) инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей, а также выявление оптимальных вариантов реализации инвестиционного замысла.
С учетом проведенных исследований и проработок инвестор (заказчик) принимает решение о разработке Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятия, здания и сооружения, для представления его в установленном порядке в местные органы исполнительной власти.
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2.1. При формировании инвестиционного замысла (целей инвестирования) в строительство предприятий, зданий и сооружений** необходимо руководствоваться законодательными и нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и другими государственными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.
** Далее "Инвестиционный замысел".
2.2. Разработка инвестиционного замысла осуществляется с учетом условий, данных и положений, содержавшихся в градостроительной документации, прогнозах развития территорий (в т.ч. социальных, экологических и др.), материалах ранее проведенных маркетинговых исследованиях и разработанных проектных материалах объектов-аналогов, схемах развития и размещения производительных сил, промышленных узлов, проведенных научно-исследовательских и конструкторских разработок, и каталожных материалов, а также других информационных и данных.
2.3. Инвестиционный замысел разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением, при необходимости, на договорной основе проектных, проектно-строительных, консалтинговых организаций и других юридических и физических лиц, получивших в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности.
Настоящий документ содержит принципиальные, обобщенные подходы, требования и рекомендации по составу и содержанию инвестиционного замысла (целей инвестирования).
2.4. Инвестиционный замысел может исходить из определяемых инвестором ограничений в части:
объемов инвестирования без конкретных условий их вложения - для выработки вариантов их наиболее рационального использования, отвечающих условиям поставленным инвестором:
выявления возможности вложения средств в организацию выпуска определенной продукции или оказания услуг;
выбора наиболее приемлемых регионов для размещения производств, для выпуска продукции или оказания услуг;
определения целесообразности привлечения соинвестора.
2.5 Инвестиции могут осуществляться в виде денежных средств, займов, кредитов, акций и других ценных бумаг, лицензий, интеллектуального капитала и, в частности, "ноу-хау", а также в виде поставок технологий и оборудования, сырья и полуфабрикатов, комплектующих изделий и других материальных ресурсов.
2.6 В качестве инвестиций могут также рассматриваться:
- право пользования землей и другими природными ресурсами;
- долевое участие в предприятиях;
- приобретение предприятий или отдельных производств, зданий, сооружений, паев, акций, облигаций и других ценных бумаг;
- маркетинговые услуги и организация сбыта продукции;
- другие виды услуг (подготовка кадров, консультационное обслуживание инвестиционного и производственного процессов, выполнение посреднических операций и других работ нематериального характера и т.д.).
3. ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАМЫСЛА (ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ)
3.1. Инвестор, исходя из возможностей инвестирования формирует инвестиционный замысел (цели инвестирования).
По результатам его рассмотрения, инвестор принимает решение о целесообразности инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений.
3.2. Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, в случае привлечения к разработке проектных, инжиниринговых организаций и других юридических и физических лиц является договор.
Неотъемлемой частью договора должно быть задание на разработку инвестиционного замысла*, в котором приводятся исходные данные и требования инвестора.
* Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку Инвестиционного замысла, приводится в Приложении А.
3.3. Материалы инвестиционного замысла предназначены для:
принятия инвестором решения о целесообразности инвестирования в строительство; выбора оптимального варианта инвестирования и выполнения Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений;
разработки элементов бизнес-плана, для уточнения источников финансирования, привлечения соинвесторов, заинтересованных в участии реализации инвестиционного замысла;
переговоров с федеральными и местными органами исполнительной власти о возможности предоставления ему субсидий, налоговых и иных льгот и др.
4. СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАМЫСЛА (ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ)
4.1. Общие рекомендации по инвестированию.
Предложения (варианты предложений) по возможным направлениям, объемам и срокам инвестирования в строительство и их реализации.
Предпочтительные регионы (районы, города) размещения объектов строительства.
Характеристика предполагаемого района (районов) размещения и потребность в земельных ресурсах.
4.2. Организационно-правовая форма предприятия.
Предложения по организации и структуре управления.
Трудовые ресурсы, профессиональный и квалификационный состав.
4.3. Анализ рынка сбыта намечаемой к выпуску продукции (оказанию услуг).
Общая характеристика потребности (спроса) и объема производства продукции в регионе или России. Ожидаемая доля предприятия по производству продукции в регионе или в России. Значимость данного производства для экономического и социального развития страны или региона.
Конечные потребители. Явится ли предприятие монополистом в выпуске данной продукции. Характер и перспективы спроса (равномерный или сезонный). Характеристики конкурентов. Особенности сегмента рынка, на которые ориентируется проект, важнейшие тенденции и ожидаемые изменения.
Потенциальные конкуренты (указать основных производителей товара, их сильные и слабые стороны).
Оптовая цена, определяемая исходя из сложившийся конъюнктуры на внутреннем и внешнем рынках, а также уровня рентабельности, достаточного для поддержания стабильного финансового состояния и платежеспособности предприятия.
Организация сбыта. Описание системы сбыта с указанием потенциальных фирм, привлекаемых к реализации продукта.
Ожидаемые доходы от проведения послепродажного обслуживания.
4.4. Производственный план.
Ориентировочная мощность и принципиальная характеристика технологических процессов (основного и вспомогательного).
Специфические требования к организации производства.
Состав основного оборудования, его поставщики и условия поставок (аренда, покупка), стоимость.
Ориентировочная оценка природоохранных мероприятий с учетом местных требований.
Сырье и материалы: поставщики и ориентировочные цены.
Альтернативные источники снабжения сырьем и материалами.
4.5. Финансовая и экономическая оценка эффективности инвестиций.
Прогнозируемая производственная программа.
Прогнозируемый расчет выручки от реализации продукции.
Прогнозируемые инвестиционные и производственные издержки.
Уточненные источники финансирования и коммерческой рентабельности.
Условия и механизм расчетов.
Прогнозируемая структура себестоимости продукции (по экономическим элементам).
Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль (в млн. руб.).
Предполагаемое движение потоков наличностей в период строительства и эксплуатации предприятия.
Обобщенные выводы и данные по реализации инвестиционного замысла в строительство предприятия, здания или сооружения (с выделением основного варианта).
Обобщенные выводы должны одержать оценку вероятности осуществления и эффективности инвестиционного замысла.
Данные рекомендуется приводить в форме таблиц Приложения Б по каждому варианту.
Приложение А
Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку инвестиционного замысла (целей инвестирования)
1. Объем намечаемых к инвестированию средств, их источники и предпочтительные направления их вложений (или условия выбора направления).
2. Намечаемые источники и условия финансирования.
3. Предполагаемая номенклатура продукции (оказываемых услуг).
4. Предпочтительные варианты размещения предприятия, здания, сооружения.
5. Граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта.
6. Особые условия инвестирования (в том числе необходимость проведения расчетов в иностранной валюте).
7. Основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования и т.п.
К заданию прикладываются данные о ноу-хау, авторских правах и других преимуществах, привилегиях и возможностях инвестора, которые могут быть использованы в процессе реализации намечаемого инвестиционного проекта.
Приложение Б
Перечень образцов расчетных и аналитических таблиц
1. Прогнозируемая производственная программа Табл. 1
2. Прогнозируемый расчет выручки от реализации продукции Табл. 2
3. Прогнозируемые инвестиционные издержки Табл. 3
4.
Предполагаемые источники финансирования в предпроизводственный
и производственный период Табл. 4
5.
Прогнозируемая структура себестоимости продукции
(по экономическим элементам) Табл. 5
6.
Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль
(в млн. руб.) Табл. 6
7.
Предполагаемое движение потоков наличностей в период
строительства и эксплуатации предприятия Табл. 7
8. Обобщенные
данные об эффективности реализации инвестиционного
замысла в строительство предприятия, здания или сооружения Табл. 8
Таблица 1
Прогнозируемая производственная программа
Наименов . продукции |
Единицы измерения |
Объем производства по годам |
|||||
1-ый год |
2-ой год |
№-й год |
|||||
% от проектной мощности |
кол-во |
% от проектной мощности |
кол-во |
% от проектной мощности |
кол-во |
||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
1 . |
|
|
|
|
|
|
|
2 . |
|
|
|
|
|
|
|
3 . |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 2
Прогнозируемый расчет выручки от реализации продукции
Наименов . продукции |
Единицы измерения |
Цена ед. |
1-ый год |
№-й год |
||
Объем |
Выручка |
Объем |
Выручка |
|||
1 . |
|
|
|
|
|
|
2 . |
|
|
|
|
|
|
3 . |
|
|
|
|
|
|
Всего |
|
|
|
|
|
|
Примечание: объем продаж (реализации) приводится в натуральных единицах, выручка (доход) от реализации - в денежном выражении
Таблица 3
Прогнозируемые инвестиционные издержки
Статьи затрат |
Издержки * |
Примечание |
|
НВ млн . . . |
ИВ тыс . . . |
||
1 . Земельный участок |
|
|
|
2 . Машины и оборудование |
|
|
|
3 . Производственные здания и сооружения |
|
|
|
4 . Нематериальные активы (лицензии, патенты, ноу-хау, и т .п .) |
|
|
|
5 . Прочие основные производственные фонды |
|
|
|
6. Итого затрат на основные производственные фонды |
|
|
|
7. Объекты жилищно-гражданского назначения |
|
|
|
8. Всего |
|
|
|
Примечание . В таблице приняты обозначения:
НВ - национальная валюта
ИВ - иностранная валюта
___________
* По годам инвестиционного периода - строительство, освоение производства, эксплуатация на полную мощность.
Таблица 4
Предполагаемые источники финансирования в предпроизводственный и производственный период
(в млн . руб .)
Источники финансирования |
Предпроизводственный период годы |
Производственный период годы |
1 2 . . . t |
1 2 . . . t |
|
Общая сумма финансовых средств, в том числе: |
|
|
Собственные средства инвестора |
|
|
Внутрихозяйственные резервы предприятия |
|
|
Привлеченные финансовые средства |
|
|
Таблица 5
Прогнозируемая структура себестоимости продукции (по экономическим элементам)
Экономические элементы |
Сумма |
Уд . вес элемента, % |
1. Материальные затраты, в т .ч . по основным видам сырья и материалов |
|
|
2 . Затраты на оплату труда |
|
|
3 . Налоги от оплаты труда |
|
|
4 . Отчисления на социальные нужды |
|
|
5 . Накладные расходы |
|
|
6 . Амортизация основных фондов |
|
|
7 . Налоги на имущество предприятия |
|
|
8 . Прочие затраты |
|
|
ИТОГО: |
|
|
Таблица 6
Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль
(в млн. руб .)
Показатели |
Годы |
1 2 . . . t |
|
1 . Выручка (валовой доход) от реализации продукции, в т.ч. налог на добавленную стоимость (НДС) |
|
2. Выручка от реализации продукции без НДС |
|
3. Затраты на производство реализованной продукции |
|
4. Прибыль (+), убыток (-) от вне реализованных операций |
|
5 . Балансовая прибыль |
|
6 . Налоги |
|
7 . Чистая прибыль (нарастающим итогом) |
|
8 . Чистая дисконтированная прибыль |
|
9 . Дисконтированная рентабельность |
|
Таблица 7
Предполагаемое движение потоков наличностей в период строительства и эксплуатации предприятия
Стадия инвестиционного периода |
Строительство |
Освоение производства |
Эксплуатация на полную мощ. |
Производственная программа |
0 |
55% 75% 80% |
100% |
А. Приток наличностей |
|
|
|
1. Собственные ресурсы и внутрихозяйственные резервы |
|
|
|
2 . Привлеченные средства |
|
|
|
3 . Выручка от реализации продукции |
|
|
|
В. Отток наличностей |
|
|
|
1 . Капитальные вложения |
|
|
|
2. Себестоимость реализованной продукции |
|
|
|
3. Налог на прибыль |
|
|
|
4. Прочие расходы |
|
|
|
Превышение доходов над расходами (+), дефицит (-).
Таблица 8
Обобщенные данные об эффективности реализации инвестиционного замысла в строительство предприятия, здания или сооружения
Показатели |
Варианты |
А Б В Г . . . |
|
1. Показатели эффективности с точки зрения интересов предпринимателя: |
|
1.1. Чистая прибыль (доход) |
|
1.2. Годовая рентабельность КВ |
|
1.3. Среднегодовая рентабельность КВ |
|
1.4. Срок окупаемости КВ |
|
1.5. Интегральный эффект |
|
1.6. Внутренняя норма рентабельности затрат на создание и эксплуатацию предприятия |
|
ВЫВОДЫ:
Основные выгоды (преимущества) вариантов решений по реализации инвестиционного замысла
Основные недостатки вариантов решений по реализации инвестиционного замысла
Общий вывод
СОДЕРЖАНИЕ
1. Введение . 1 2. Общие положения . 1 3. Порядок формирования инвестиционного замысла (целей инвестирования) 2 4. Состав и содержание инвестиционного замысла (целей инвестирования) 3 Приложение А Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку инвестиционного замысла (целей инвестирования) 4 Приложение Б Перечень образцов расчетных и аналитических таблиц . 4 |