Рынок недвижимости: десять признаков кризиса

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, в сфере недвижимости в 2014 году наблюдалось развитие.

В период продолжительной экономической нестабильности и отсутствия положительных прогнозов на будущее специалисты «Метриум Групп» провели анализ рынка недвижимости с целью определения признаков наступающего кризиса.

Обесценивание национальной валюты

В 2014 году наблюдалось снижение курса рубля более чем на 30%. Считается, что такой показатель уже критичен. Изначально данный факт способствовал росту спроса на недвижимость по причине того, что многие поспешили перевести денежные накопления в недвижимое имущество. Однако это является лишь первичным откликом рынка. Впоследствии возможна существенная корректировка ситуации.

Инфляция

По прогнозу Министерства Экономразвития РФ на 2014 год рост инфляции не должен был превысить 5,5%. Уже к августу по данным этого же ведомства показатель уровня инфляции составлял 7,5 %, что не стало пределом. По данным Росстата к концу 2014 года уровень инфляции составил 11,4%. Неизбежно рост инфляции провоцирует увеличение ставок и по кредитам (ипотечных в том числе). Помимо этого, он ведет к возрастанию себестоимости работ в строительной отрасли.

Уменьшение роста ВВП

По оценке Росстата показатель роста ВВП в 2014 году составил 0,6% по сравнению с предполагаемыми в начале года 2,5%. Являясь главным показателем состояния экономики страны, снижение ВВП свидетельствует о начинающемся застое. Соответственно, ухудшается благосостояние людей, что отрицательно влияет на спрос в сфере недвижимости.

Уменьшение доходов населения

Из-за предполагаемого снижения доходов у населения будет падать платежеспособность возможных покупателей квадратных метров. Ситуация еще больше усугубляется наблюдающимся инфляционным ростом. По данным Минэкономразвития рост доходов населения в 2014 году не отмечался (нулевой рост).

Увеличение ставок по кредитам

В 2014 году Центробанком РФ было произведено увеличение ключевой ставки до 9,5%, что автоматически способствовало росту ипотечных ставок. К концу года показатель ставок на ипотеку достиг уровня 13,5%. Ставка 14-15% считается критической, при ней резко снижается количество покупателей, планирующих приобретение жилья в ипотеку. Сильнее всего это повлияет на рынок так называемого эконом-жилья, где основной покупатель ипотечный и составляет около 70% от общего количества покупателей жилья этого класса.

Увеличение числа отказов в выдаче кредита

Опираясь на опыт кризиса 2008 года, банки более тщательно рассматривают заявки на ипотечное кредитование. Тем самым кредиторы стараются застраховать себя от рисков по несвоевременному возврату займов. Сложившаяся ситуация привела к снижению выдачи ипотечных кредитов.

Увеличение цен проектного финансирования

В обычное время для застройщиков допустима ставка 12%, сегодня она составляет 15%. Пределом является 18%, при достижении которого девелоперы, скорее всего, решат отказаться от реализации проекта, дожидаясь более благоприятного времени.

Снижение темпов строительства жилья

На протяжении года регулярно наблюдались новые проекты. В пределах старой Москвы только за год продажи были открыты более чем в 27 комплексах. Это больше, чем в 2013 году. Плюсом к уже открытым продажам были введены несколько проектов, еще увеличивших отрыв от 2013 года. Большее развитие наблюдается в секторе бизнес-класса. Таких новостроек введено больше примерно в 2 раза.

Однако стоимость проектного финансирования растёт. Ужесточился процесс приобретения территории под стройку, на разрешение стройки нужна предоплата в размере 100%. Все эти факторы увеличивают для застройщика стоимость. В этих условиях число участников рынка и новых проектов существенно снизится. Для кризиса характерно сжатие рынка.

Снижение спроса

Настораживающим фактом для продавцов является уменьшение спроса на 10%. За прошедший год такого спада не произошло. Покупательская способность, наоборот, выросла. По данным Росреестра число регистрации прав на недвижимость выросло почти на 17%.

Уменьшение цен

Свидетельством начинающегося кризиса является снижение цен более чем на 10%. В 2014 году этого не произошло. Напротив, возросла стоимость эконом-жилья и жилья бизнес-класса, что стало следствием возросшего спроса покупателей.

По результатам анализа, проведенного компанией «Метриум Групп», из 10 названных признаков 7 имеют место быть. И хотя в 2014 году по ключевым показателям рынка отмечается положительная динамика, процесс этот временный. В последующие несколько месяцев, если нестабильность в экономике, связанная с санкциями против России и повышением ключевой ставки, сохранится, то развитие рынка неминуемо пойдет на спад.